Brandschutz beim Kauf einer Bestands-Immobilie berücksichtigen!

Vertonung des Beitrags:

Immobilien, etwa Bestandsgebäude, sind sowohl für Privatpersonen als auch für Unternehmen grundsätzlich knappe und höchstpreisige Güter. Ein vorschneller Kauf oder Verkauf einer Immobilie kann zu einem finanziellen Desaster werden. Insbesondere kann die Transaktion dann problematisch werden, wenn ohne Hinzuziehung von Experten der Entscheider sich auf sein Urteil hinsichtlich des technischen Objektzustands verlässt. Nicht selten entpuppt sich die Immobilie dann z. B. hinsichtlich des Brandschutzes als eine Katastrophe. Die dann notwendige brandschutztechnische Sanierung schmälert die finanziellen Ressourcen, die eigentlich an anderen Stellen dringend gebraucht werden und der Nutzungsbeginn verzögert sich nicht zuletzt aufgrund von Auflagen seitens Behörden.

Schritte zur Berücksichtigung des Brandschutzes beim Kauf einer Bestands-Immobilie

Führt man noch vor dem Kauf einer Bestands-Immobilie folgende einfache Schritte durch, wird der Brandschutz hinreichend gut berücksichtigt:

1. Legen Sie fest, für welche Nutzung(en) die Immobilie gedacht ist.
2. Recherchieren Sie, welche Genehmigungen vorliegen. Insbesondere sind die Auflagen hinsichtlich des Brandschutzes zu beachten.
3. Lassen Sie eine Untersuchung vom Brandschutzingenieur durchführen, ob die angedachte Nutzung, die vorliegende Genehmigung und der tatsächliche brandschutztechnische Zustand der Immobilie übereinstimmen, bzw. welcher Aufwand erforderlich ist, um dies zu erreichen. Hierfür sind folgende Schritte durchzuführen:
   • Bedürfnisabholung: Der Brandschutzingenieur holt beim Investor die Bedürfnisse hinsichtlich der künftigen Nutzung ab. Alle nachfolgenden Schritte zielen darauf ab zu untersuchen, ob die künftige Nutzung der Bestands-Immobilie möglich ist und welcher Aufwand hierfür entsteht. Die Frage der Genehmigungsfähigkeit und der Machbarkeit für die geplante Nutzung kann und sollte dabei nicht voreilig beantwortet werden.
   • Analyse: Analyse der Bestandsunterlagen im Hinblick auf den Brandschutz. Insbesondere vorhandene Baugenehmigung(en), das Brandschutzkonzept, Wartungsverträge anlagentechnischer Eirichtungen, etc. sollten gesichtet werden.
   • Bestandsaufnahme: Durchführung einer brandschutztechnischen Bestandsaufnahme des Objekts. Hierbei wird die Immobilie je nach Anforderung mehr oder weniger intensiv begangen und brandschutztechnisch aufgenommen. Beobachtungen und Feststellungen, etwa hinsichtlich vorhandener brandschutztechnischer Mängel, werden dabei in geeigneter Form dokumentiert. Dies ist der aufwendigste, aber auch der wichtigste Teil der Untersuchung. Bereits nach wenigen Stunden der Bestandsaufnahme kann ein erfahrener Brandschutzingenieur eine brauchbare Bilanz zum brandschutztechnischen Zustand des Objektes ziehen.
   • Bilanz: Auf Grundlage der Ergebnisse der vorgenannten Schritte kann man zu einer belastbaren Antwort kommen, ob die Bestands-Immobilie grundsätzlich für die angedachte Nutzung aus brandschutztechnischer Sicht geeignet ist. Auch die Frage was die, in der Regel notwendigen Sanierungskosten, unter Berücksichtigung des Brandschutzes ausmachen werden lässt sich erst nach dem Durchlaufen der Schritte und einer darauf basierenden Kalkulation beantworten.
4. Treffen Sie eine Kaufentscheidung auf Grundlage von validen Untersuchungsergebnissen.
5. Starten Sie Ihr Projekt, um die angedachte Nutzung unter Berücksichtigung von genehmigungstechnischen und brandschutztechnischen Auflagen sauber abzuwickeln.

Treffen Sie Ihre Entscheidung hinsichtlich der Bestands-Immobilie klug.

Nach den skizzierten Schritten der Untersuchung kann die Kaufentscheidung sauber und belastbar, im Sinne einer guten Due-Diligende-Prüfung erfolgen. Im Grunde reduziert der Investor mit dieser Untersuchung seine Unsicherheiten und Risiken, die gerade bei gewerkeübergreifenden Themen, wie dem Brandschutz, alles andere als offensichtlich sein können. Die Risikoreduktion geschieht meist in einem erheblichen Maße. Die Kosten der Untersuchung fallen dabei gegenüber dem Erkenntniszugewinn, gerade bei älteren und komplexen Gebäuden kaum ins Gewicht, da die vorhandenen Brandschutzmängel oftmals den Wert der Immobilie erheblich beeinflussen. Die Hinzunahme eines Brandschutzingenieurs bringt meist auch den Vorteil, dass dieser sich nach der durchgeführten Untersuchung mit dem Gebäude bestens auskennt und die Brandschutzplanung umso kosteneffizienter und zeitlich straffer gestalten kann.
Je nach brandschutztechnischem Zustand des Gebäudes kann sowohl der Käufer, als auch der Verkäufer von einer brandschutztechnischen Untersuchung im Vorfeld zur Entscheidung profitieren. Für beide Parteien ist eine objektive gutachterliche Einschätzung des brandschutztechnischen Zustands einer Bestands-Immobilie von hohem Wert.
So manch ein Fehlkauf und so manch eine gerichtliche Auseinandersetzung können bei Beachtung der erprobten Schritte sicher vermieden werden. Ich wünsche Ihnen viel Erfolg und Besonnenheit beim Kauf der nächsten Immobilie.

Herzliche Grüße
Dr. Eugen Nachtigall

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